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城镇化催生特色小镇房企转型探路小镇开发

2018-10-10 16:52:28

随着城镇化进程的推进,大城市外溢区域开始逐渐聚集新的产业,特色小镇这一新业态诞生。

今年10月,住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇名单,进入这份名单的小镇共有127个。而在今年7月,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育民生图片工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

“特色小镇成为民间资本投资的新目标。”易居智库研究总监严跃进说。

城镇化加速催生特色小镇

2014年3月,中共中央国务院印发了《国家新型城镇化规划》,明确了就未来一段时间我们新型城镇化的道路,也就是明确今后未来一段时间中国城镇化的路径。

“解决我们现在面临的两亿多的农民不能融入城市问题,不仅关系到经济的发展,更关系到社会的稳定。”国家发改委发展规划司副司长陈亚军在近日举行的“中国特色小镇发展研讨会”(下称“研讨会”)上指出。

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特色小镇应运而生,这个在城市和农村交界的新业态成为一个缓冲带,在推动城镇化过程中可以让农村人口共享城镇化成功,并推动城乡要素的自由流动,公共资源的均衡配置。

“中国中产阶层已经到了2.25亿人,中产阶层大规模崛起意味着他们的消费理念与他对城市的期待欲望是完全不一样的,而特色小镇提供的这种模式,正好是中产阶层消费的主流场所。”南京大学社会学院教授、紫金传媒智库秘书长闵学勤在上述研讨会上表示。

克而瑞分析称,很多特色小镇就是一个文旅空间。其所具有的特色文化魅力,也是必不可少的重要元素。特色小镇的文化特色,在于挖掘地域文化内蕴,并直接决定和表现在园区规划、建设布局、景观设计和建筑风格上。未来这样的文化旅游特色小镇还将兴起,并将给中产阶层提供更多的消费场所。

陈亚军表示,中国现在660个城市、13亿多人口,跟发达国家相比城市较少。因此,从城市体系看,特色小镇出现正是顺应了城德甲镇化后期的发展需求。

第一财经记者梳理发现,目前国内的特色小镇的特色产业主要集中在新兴产业,如私募基金、互联网金融、创意设计、大数据和云计算、健康服务业、文化旅游等方面。

房企探路小镇模式

开发商也希望在这个风口参与其中,包括华夏幸福、绿城中国、碧桂园等房企已经进入这个领域。

克而瑞研究中心分析师沈晓玲指出,房企的毛利率及净利率持续下滑,三四线城市房地产市场趋于饱和,一二线热点城市拿地成本高企,房企提高或维持其净利率的难度也在逐步增加。因此房企纷纷开始谋求多元化发展,寻求新的盈利增长点,而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目,以及逐步成熟的PPP模式给房企提供了一种新的发展思路。

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“我们将发挥已有的PPP模式经验,将其引入特色小镇,探索特色小镇PPP模式。”华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺在上述研讨会上透露。

以位于华夏幸福在嘉善打造的人才创业小镇为例,地处嘉兴市嘉善县南部区域,用地面积约3.3平方公里。截至目前,已开工项目18个,累计完成投资16亿。华夏幸福希望通过产业聚集吸引上海外溢的创业者,并将这个区域打造成一个完善的创新创业服务平台,推动嘉善县经济发展和产业转型升级。

叶珺认为,特色小镇最重要的是产业,每个小镇都应该有特色产业;再者是风貌,要体现当地的文化。同时需要强调特色小镇运营,为小镇持续注入活力。

克而瑞分析指出,目前PPP模式类型分为三类:外包类、特许经营类及私有化类。而这三种的区别主要在于公私方的投资比例、职能分工及风险分担机制。

外包类项目一般是由政府投资,私人部门承包整个项目中的一项或几项职能,目前以BT合作的形式较多,私人部门主要收取服务费用,故承担的风险相对较小。

特许经营类项目一般是指项目需要私人参与部分或全部投资,并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。项目的资产最终归公共部门保留。

私有化类项目是公共部门与私人部门通过契约关系,是公共项目按照一定的方式最终转化为私人部门的模式。该类项目则需要私人部门负责项目的全部投资,在政府的监管下,通过向用户收费收回投资实现利润。

记者在采访中了解到,目前房企和政府合作多为特许经营,政府通过低价给房企一级开发权,房企负责整个片区的招商改造和升级。所参考的英国伦敦金丝雀码头,就是通过民间资本进入而给片区焕发活力。对于房企而言,低成本土地可以通过住宅销售实现资金回笼,参与到一级开发也可以实现业务的多元化。同时,可以通过租赁空间等模式实现稳定的租金回报,带来从长期的经济效应。

碧桂园此前落户的科技小镇同样属于特色小镇,其认为这类项目产生4个方面的经济效益,第一个是成为经济周期的对冲机制和稳定器,第二个是成为优质土地和优惠政策的重要来源,第三个就是成为中周期利润的重要来源,第四就是成为相关业务的重要来源。

行业资讯严跃进指出,虽然特色小镇出现“风口”,政府部门要保持理性,需要警惕地方政府与企业相互迎合,共同热炒和包装特色小镇,这将使得地方产生新的大量库存。

中国指数研究院认为,我国的特色小镇,配套设施和产业集聚仍刚刚起步,差距较大,产业集聚将成为开发商是否可以掘金成功的重要因素。

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